Zakup lub posiadanie nieruchomości na Cyprze przez osoby fizyczne i prawne wiąże się z określonymi obowiązkami podatkowymi. Dobra wiadomość jest taka, że system podatkowy związany z nieruchomościami na wyspie jest stosunkowo prosty i korzystny dla inwestorów, w szczególności w porównaniu do wielu krajów UE. Poniżej prezentujemy najważniejsze informacje, jakie powinien znać każdy właściciel nieruchomości na Cyprze.

Brak ogólnokrajowego podatku od nieruchomości (Immovable Property Tax)

Od 1 stycznia 2017 roku na Cyprze zniesiono ogólnopaństwowy podatek od nieruchomości (tzw. Immovable Property Tax – IPT). Oznacza to, że właściciele nieruchomości nie muszą uiszczać corocznego podatku państwowego za samo posiadanie nieruchomości, co było wcześniej obowiązujące.

To jedno z najważniejszych udogodnień dla inwestorów zagranicznych – brak podatku majątkowego znacząco obniża koszty utrzymania nieruchomości.

Opłaty lokalne – podatki gminne (Municipality / Local Authority Taxes)

Pomimo braku podatku ogólnokrajowego, właściciele nieruchomości na Cyprze są zobowiązani do uiszczania lokalnych opłat gminnych, które naliczane są przez władze miejskie i wiejskie (municipalities lub communities).

Co obejmują opłaty lokalne?

  • Wywóz śmieci i utrzymanie czystości,
  • Oświetlenie uliczne,
  • Utrzymanie dróg i infrastruktury,
  • Opłaty za wodę i kanalizację (jeśli nie są osobno rozliczane).

Wysokość tych opłat zależy od lokalizacji i wielkości nieruchomości, ale zwykle wynosi od 85 do 400 euro rocznie.

Właściciel powinien samodzielnie zarejestrować się w urzędzie gminy po zakupie nieruchomości, aby otrzymywać rachunki i unikać kar za opóźnienia.

Transfer Fee – podatek od przeniesienia własności

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego, kupujący musi zapłacić tzw. Transfer Fee, czyli opłatę za przeniesienie tytułu własności w urzędzie gruntów (Land Registry Office). Nie dotyczy to sytuacji, gdy sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i transakcja objęta jest podatkiem VAT.

Wysokość Transfer Fee:

Transfer Fee oblicza się progresywnie w zależności od wartości nieruchomości:

  • 3% od pierwszych 85 000 EUR,
  • 5% od wartości od 85 001 do 170 000 EUR,
  • 8% od nadwyżki powyżej 170 000 EUR.

Jeśli nieruchomość jest kupowana na współwłasność (np. przez małżeństwo), opłata dzielona jest proporcjonalnie, co pozwala zmniejszyć kwotę końcową.

Ulga: W przypadku zakupu nieruchomości objętej podatkiem VAT (np. od dewelopera), Transfer Fee nie jest naliczany.

Podatek VAT przy zakupie nowej nieruchomości

W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego od dewelopera, obowiązuje podatek VAT.

Stawki VAT:

  • 5% VAT – preferencyjna stawka obowiązująca przy zakupie pierwszej nieruchomości na własne potrzeby (do 200 m² powierzchni użytkowej),
  • 19% VAT – standardowa stawka dla pozostałych przypadków, np. zakupu inwestycyjnego lub drugiej nieruchomości.

Aby skorzystać z preferencyjnej stawki 5%, trzeba złożyć odpowiedni wniosek i spełnić warunki (m.in. zamieszkanie w nieruchomości w ciągu 6 miesięcy od odbioru).

Podatek od dochodu z wynajmu nieruchomości

Jeśli właściciel wynajmuje swoją nieruchomość (krótkoterminowo lub długoterminowo), osiągnięty dochód podlega opodatkowaniu.

Podatek dochodowy (Income Tax)

Dochód z najmu należy wykazać w deklaracji podatkowej. Obowiązują następujące stawki progresywne:

  • 0% do 19 500 EUR rocznie,
  • 20% od 19 501 do 28 000 EUR,
  • 25% od 28 001 do 36 300 EUR,
  • 30% od 36 301 do 60 000 EUR,
  • 35% powyżej 60 000 EUR.

Przed opodatkowaniem można odliczyć koszty uzyskania przychodu, takie jak: opłaty administracyjne, amortyzacja, remonty czy prowizje biur najmu.

Podatek specjalny (Special Defence Contribution – SDC):

Obowiązuje tylko rezydentów podatkowych Cypru i wynosi:

  • 3% od 75% dochodu z wynajmu (efektywnie 2,25%).

Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax)

Jeśli sprzedajesz nieruchomość i osiągasz zysk, może być on objęty podatkiem od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax – CGT).

  • Stawka: 20% od zysku,
  • Zysk oblicza się jako różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu (z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych i inflacji).

Ulgi:

Cypr przewiduje ulgi podatkowe przy sprzedaży nieruchomości, np. jednorazowe zwolnienie do 85 430 EUR zysku przy sprzedaży głównego miejsca zamieszkania (jeśli mieszkało się tam co najmniej 5 lat).

Opłaty notarialne i prawnicze

Na Cyprze nie ma obowiązku udziału notariusza przy transakcji kupna-sprzedaży. Rolę tę pełni prawnik, którego honorarium waha się od 0,5% do 1,5% wartości nieruchomości, w zależności od zakresu usług (analiza prawna, umowa, rejestracja).

 Jakie podatki dotyczą właściciela nieruchomości na Cyprze?

✅ Brak podatku majątkowego – nie płacisz podatku tylko za posiadanie nieruchomości,
✅ Lokalne opłaty gminne – zależne od lokalizacji, do kilkuset euro rocznie,
✅ Transfer Fee lub VAT – zależnie od rynku pierwotnego lub wtórnego,
✅ Podatek od wynajmu – progresywne stawki dochodowe, możliwe ulgi,
✅ Capital Gains Tax – tylko przy sprzedaży z zyskiem, z ulgami dla osób fizycznych.

Cypr oferuje jeden z najbardziej przejrzystych i korzystnych systemów podatkowych dla inwestorów nieruchomościowych w Europie. Warto jednak każdorazowo skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym lub prawnikiem, aby dobrać optymalną strukturę transakcji i uniknąć niepotrzebnych kosztów.