Podatki od najmu mają kluczowe znaczenie przy ocenie realnej rentowności inwestycji.
Cypr — zarówno północny, jak i południowy — oferuje korzystne warunki, ale z istotnymi różnicami.
Aby ułatwić decyzję inwestycyjną, porównujemy systemy podatkowe Cypru Północnego (TRNC), Południowego oraz Hiszpanii – jednej z głównych alternatyw inwestycyjnych w Europie.
Cypr Północny (TRNC): zwolnienie dla pierwszej nieruchomości, 10% ryczałt dla kolejnych
System podatkowy TRNC jest prosty, przewidywalny i przyjazny inwestorom indywidualnym.
Ministerstwo Finansów (Maliye Bakanlığı) oraz lokalne urzędy skarbowe (Vergi Dairesi) wyróżniają dwa przypadki:
✅ A) Pierwsza i jedyna nieruchomość – zwolnienie z podatku (0%)
Jeśli właściciel posiada jedną nieruchomość mieszkalną i wynajmuje ją okazjonalnie lub prywatnie, dochód z tego najmu jest zwolniony z podatku dochodowego (stawka 0%).
Warunki zwolnienia:
- to pierwsza i jedyna nieruchomość właściciela w TRNC,
- wynajem nie ma charakteru działalności gospodarczej,
- umowa jest zarejestrowana w Vergi Dairesi,
- dochód nie przekracza lokalnego progu (ok. 300 000 TRY/rok – dane 2024).
📘 Źródła:
TRNC Ministry of Finance – Vergi Dairesi → sekcja Kira Gelirleri ve Muafiyetler 2024
YAGA – Investment Development Agency of TRNC
💡 Przykład:
Jeśli posiadasz swój pierwszy apartament w Iskele i wynajmujesz go turystom, nie płacisz podatku, dopóki nie nabywasz drugiej nieruchomości lub nie prowadzisz działalności w zakresie najmu.
B) Druga i kolejne nieruchomości – 10% ryczałt od przychodu brutto
Gdy inwestor posiada więcej niż jedną nieruchomość lub prowadzi wynajem komercyjny, dochód z najmu podlega ryczałtowi 10% od przychodu brutto.
Deklaracja składana jest do Vergi Dairesi (formularz Kira Geliri Beyan Formu) – rocznie lub kwartalnie. Nie ma obowiązku pełnej księgowości ani rozliczania kosztów.
📘 Źródła:
TRNC Ministry of Finance – Kira Gelirleri Beyannamesi 2024
Land Registry Office – Tapu Dairesi
💡 Przykład:
Masz dwa apartamenty – jeden wynajmujesz rodzinie (0%), drugi wakacyjnie – podlega stawce 10%.
Cypr Południowy: PIT + SDC, zależne od statusu rezydencji
Na południu obowiązuje klasyczny model podatkowy UE – oparty na podatku dochodowym (PIT) i podatku obronnym (SDC).
- PIT: obowiązuje po przekroczeniu 19 500 € dochodu rocznego.
- SDC (Special Defence Contribution): 3% od 75% czynszu brutto (efektywnie 2,25%) — tylko dla rezydentów z tzw. domicile status.
Osoby nierezydujące lub “non-dom” są z tego podatku zwolnione.
📘 Źródła:
Republic of Cyprus – Ministry of Finance, Tax Department
Hiszpania: prestiż, ale wysokie obciążenia
Hiszpania to europejski lider w zakupach nieruchomości przez cudzoziemców, ale jednocześnie jeden z najbardziej fiskalnych rynków najmu w UE.
Podatek od przychodu z najmu (IRNR):
- 19% dla rezydentów UE,
- 24% dla osób spoza UE (np. inwestorów z TRNC).
Podatek majątkowy (IBI): 0,4–1,1% wartości nieruchomości rocznie.
Podatek od zysków kapitałowych: 19–23%.
📘 Źródła:
Spanish Tax Agency – Agencia Tributaria
OECD Global Property Tax Database 2024
💡 W Hiszpanii nawet przy nieruchomości o wartości 250 000 €, roczne obciążenie fiskalne (IBI + IRNR) przekracza często 4 000–6 000 €.
📊 Porównanie systemów podatkowych
| Element | TRNC (Północny Cypr) | Cypr Południowy | Hiszpania |
|---|---|---|---|
| Pierwsza nieruchomość | Zwolnienie (0%) | Brak zwolnienia | Brak zwolnienia |
| Kolejne / komercyjne | 10% ryczałt od brutto | PIT + SDC (2,25–3%) | PIT 19–24% |
| Podatek majątkowy (property tax) | Brak od 2017 r. | Zlikwidowany 2017 r. | IBI 0,4–1,1% |
| Podatek od zysków kapitałowych (CGT) | 4% | 20% | 19–23% |
| System rozliczenia | Prosty, lokalny urząd Vergi Dairesi | Złożony, zależny od rezydencji | Biurokratyczny, wymaga N.I.E. |
| Waluta rozliczeń | TRY / GBP | EUR | EUR |
💬 Komentarz ekspercki Vivo House
W Hiszpanii inwestor płaci nawet 3–4 razy więcej podatków niż na Cyprze Północnym, przy podobnych kosztach utrzymania i często niższym ROI.
Cypr Północny dzięki zwolnieniu z podatku dla pierwszej nieruchomości, braku IBI i prostemu systemowi ryczałtowemu, pozostaje najbardziej efektywnym podatkowo rynkiem śródziemnomorskim w 2025 roku.
📈 Podsumowanie
- ✅ TRNC: 0% dla pierwszej nieruchomości, 10% dla kolejnych – prosto i przewidywalnie.
- 🇨🇾 Południowy Cypr: niskie stawki, ale zależne od statusu rezydencji.
- 🇪🇸 Hiszpania: wysokie podatki, biurokracja i roczne opłaty majątkowe.
Dla inwestorów z Polski szukających bezpiecznej, niskopodatkowej lokalizacji, Cypr Północny oferuje dziś najlepszy stosunek zysku netto do ryzyka i kosztów utrzymania.
Vivo House doradza, jak legalnie i skutecznie rozliczać wynajem w TRNC, rejestrować umowy i maksymalizować ROI zgodnie z lokalnym prawem.
