W 2025 roku Cypr — zarówno południowy, jak i północny — pozostaje jednym z najbardziej aktywnych rynków nieruchomości w regionie Morza Śródziemnego. Wielu inwestorów zadaje sobie pytanie: czy nadal opłaca się inwestować w apartament na Cyprze, skoro ceny rosną, a konkurencja się nasila?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ponieważ wszystko zależy od:
- 📍 lokalizacji,
- 💶 modelu inwestycji,
- 📈 strategii finansowania,
- oraz 🧭 horyzontu czasowego inwestora.
Poniżej przedstawiamy neutralną analizę rynkową opartą na danych z 2024–2025 roku.
Cypr Północny – rynek rozwijający się z dużym potencjałem
1️⃣ Ceny nadal konkurencyjne
Średnia cena metra kwadratowego apartamentu w kompleksach nadmorskich w regionie Iskele, Esentepe czy Kyrenia wynosi obecnie od 10 000 do 15 000 PLN/m² (z wykończeniem pod klucz).
To wciąż znacznie mniej niż w krajach takich jak Hiszpania, Portugalia czy nawet południowy Cypr, gdzie ceny przekraczają 20 000–30 000 PLN/m².
📘 Źródło: YAGA Investment Development Agency, Real Estate Market Insights 2024
2️⃣ Stabilne warunki gospodarcze
Cypr Północny, mimo że nie należy do Unii Europejskiej, ma stabilny system gospodarczy oparty o funta brytyjskiego (GBP), co chroni rynek przed gwałtownymi wahaniami walutowymi.
Dodatkowo, większość kosztów życia i mediów rozliczana jest w lirze tureckiej (TRY), co daje inwestorom korzyść kosztową przy utrzymaniu nieruchomości.
📘 Źródło: TRNC Central Bank Annual Economic Report 2024
3️⃣ Rentowność – rozsądne oczekiwania
Stopa zwrotu z najmu (ROI) zależy od standardu projektu, lokalizacji i sposobu zarządzania.
W 2024 roku średni ROI dla apartamentów wakacyjnych w TRNC wynosił 8–10% brutto, jednak w analizach na 2025 rekomenduje się przyjmowanie konserwatywnych założeń 6–8% brutto, co i tak jest wartością wyższą niż średnia europejska (Hiszpania 4–6%).
📘 Źródło: PropertyNC Investor Survey 2024
4️⃣ Bezpieczeństwo inwestora
Proces zakupu nieruchomości w TRNC wymaga rejestracji umowy w Land Registry (Tapu Dairesi) oraz uzyskania zgody Permission to Purchase z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych TRNC.
System ten zapewnia przejrzystość i ochronę prawną dla cudzoziemców.
📘 Źródło: TRNC Ministry of Interior – Property Purchase Guidelines 2024
Cypr Południowy – rynek dojrzały, ale o ograniczonym wzroście
Na południu wyspy (Larnaka, Pafos, Limassol) rynek nieruchomości wszedł w fazę dojrzałą.
Wysokie ceny zakupu i ograniczona podaż sprawiają, że potencjał wzrostu wartości jest niższy, a rentowność najmu spada do 4–5% rocznie.
Dla inwestorów nastawionych na stabilność i obywatelstwo UE – południe pozostaje atrakcyjne, jednak dla tych, którzy szukają potencjału rozwoju, północ oferuje bardziej elastyczne warunki i niższy próg wejścia.
📘 Źródło: Cyprus Statistical Service – Real Estate Data 2024
Hiszpania – prestiżowy, ale kosztowny rynek
Hiszpania wciąż przyciąga inwestorów swoim prest i żem, jednak wysokie podatki (IRNR 19–24%) oraz koszty utrzymania (IBI 0,4–1,1%) znacząco obniżają realną rentowność inwestycji.
Dodatkowo, rynki w Barcelonie, Maladze i na Costa del Sol są już wysoko nasycone, co utrudnia uzyskanie satysfakcjonującego zwrotu w krótkim okresie.
📘 Źródło: Spanish Tax Agency – Rental Market Report 2024
📊 Porównanie efektywności rynków (2025)
| Wskaźnik | TRNC (Północny Cypr) | Południowy Cypr | Hiszpania |
|---|---|---|---|
| Średnia cena m² (wykończone) | 10–15 tys. PLN | 20–30 tys. PLN | 25–40 tys. PLN |
| Średni ROI (brutto) | 6–8% | 4–5% | 3–6% |
| Podatek od najmu | 0–10% | 2–3% | 19–24% |
| Podatek majątkowy | brak | brak | 0,4–1,1% |
| System prawny | Brytyjski common law | Europejski | Europejski |
| Popyt turystyczny | Wysoki, rosnący | Stabilny | Bardzo wysoki, ale nasycony |
💬 Komentarz Vivo House
„Nie ma jednego uniwersalnego rynku ‘najbardziej opłacalnego’. Decyzja inwestycyjna powinna zależeć od celu inwestora — czy szuka on bezpieczeństwa, wysokiej rentowności, czy dywersyfikacji kapitału.
Cypr Północny w 2025 roku pozostaje interesującą alternatywą, łączącą relatywnie niskie koszty wejścia z rosnącym potencjałem turystycznym.”
— Zespół Vivo House, analiza rynkowa 2025
Nie można z góry stwierdzić, że „inwestycja się opłaca” – ale dane rynkowe wskazują, że Cypr Północny utrzymuje korzystne proporcje między ceną, ryzykiem a potencjałem wzrostu.
Dzięki prostemu systemowi podatkowemu, niskiemu progowi wejścia i stabilnemu popytowi, stanowi atrakcyjną opcję dla inwestorów poszukujących długofalowej, zdywersyfikowanej ekspozycji na rynek śródziemnomorski.
Vivo House doradza inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym w zakresie wyboru projektów, analizy ROI oraz pełnej obsługi transakcji w TRNC.
